0. Nota prévia:

Este post a que damos o título de “o valor dos solos rústicos e o objetivo da neutralidade carbónica”, segue-se a um outro sobre o mesmo assunto, que publicámos neste blog em 4 de dez. de 2018 que chamámos “a transição energética e o valor dos terrenos agrícolas e dos terrenos florestais” e que pode ser lido aqui.

Para quem escreve este post, não são ainda claras todas as implicações e consequências que a crise provocada pelo “corona vírus” terá na nossa vida coletiva; ainda assim, admite-se que os aspetos relacionados com a sustentabilidade e qualidade ambientais estarão ainda mais presentes nas nossas vidas do que estavam antes deste acontecimento.

Neste post pretendemos refletir sobre quais as implicações que o objetivo proposto de atingir a “neutralidade carbónica em 2050”, poderá ter no valor dos solos rústicos. Pretende-se que esta reflexão seja simples e que apresente com clareza os conceitos em que se baseia. Admite-se que alguns considerem esta análise simplista; para quem escreve este texto, se esta reflexão levar a que mais alguém pense sobre este assunto, esta já atinge o objetivo proposto.

1. Do valor de mercado dos prédios rústicos

Em todas as zonas do país, em maior ou menos número, ocorrem transações de prédios rústicos (agrícolas ou florestais). Nessas transações forma-se um preço, mas será que que daqui podemos concluir que esse preço corresponde ao valor do prédio?

É um exercício difícil dizer em que situações o preço de transação corresponde ao valor do prédio e em que situações isso não se verifica. Porém é possível identificar algumas características que têm grande parte dessas transações, como sejam:

. o bem transacionado tem baixa liquidez

. as transações ocorrem normalmente em zonas de baixa densidade populacional e muito afetadas pela desertificação do interior do país

. muitos dos proprietários agrícolas ou florestais, vendedores, são pessoas de idade avançada cujos descendentes não pretendem fixar-se nas zonas em que se situa a propriedade

. em muitas das transações existe uma grande assimetria entre comprador e vendedor, no que se refere a dimensão e recursos,

. muitas das transações envolvem pequenos proprietários, para os quais não é fácil o acesso a programas de incentivos e de reestruturação fundiária

. o número de transações que se verificam, na maior parte das regiões, não é suficiente para estabelecer uma amostra fiável

Na opinião do autor deste post, porque existem vários fatores de enviesamento do montante envolvido nas transações, não é possível inferir diretamente o valor de terrenos agrícolas e florestais. Ou seja, o valor de transação, nem sempre corresponde ao valor do terreno.

2. Do modelo de avaliação tradicional de prédios rústicos

Para avaliar os prédios rústicos é habitual adotar um modelo que tem por base a conta de cultura que melhor se adapta ao prédio e à região, estimando a partir desta o rendimento anual médio do prédio que é transformado em capital.

Esta é também a modelação de valor que prevê o código das expropriações (CE), aprovado pela Lei nº 168/99 de 18 de setembro e o código do imposto municipal de imóveis (CIMI), aprovado pelo Dec.-Lei nº 287/2003, de 12 de novembro.

O CE no nº 3 do artigo 28º estabelece que o valor do solo “será calculado tendo em atenção os seus rendimentos efetivos ou possível”.

O CIMI no artigo 17º, prevê que o “valor patrimonial tributário dos prédios rústicos corresponde ao produto do seu rendimento fundiário pelo fator 20”, estabelecendo no artigo 18º que “o rendimento fundiário corresponde ao saldo de uma conta anual de cultura em que o crédito é representado pelo rendimento bruto e o débito pelos encargos de exploração”.

Habitualmente, na avaliação dos prédios rústicos para elaborar a conta de cultura, consideram-se apenas os rendimentos diretamente relacionados com a produção. Ou seja, nos terrenos agrícolas têm-se em conta as várias culturas que seja possível fazer durante um ano, e as suas produções e preços; no caso dos terrenos florestais considera-se o valor da madeira produzida durante um ciclo, acrescido do valor de eventuais subprodutos, como sejam, por exemplo a biomassa.

3. Novo paradigma

Em coerência com as medidas estabelecidas pela Comissão Europeia no âmbito da “transição energética” pretendida para o espaço europeu, Portugal definiu o objetivo de atingir a “neutralidade carbónica” em 2050.

Para atingir a “neutralidade carbónica” é importante a redução de emissões de CO2, mas é também relevante incrementar a capacidade de sequestro de CO2 que os terrenos rústicos podem proporcionar.

A função de sumidouro das manchas florestais é importante para atingir o objetivo proposto e na medida em que compensa emissões de CO2 tem valor económico.

As abordagens tradicionais de valorização dos solos rústicos têm ignorado esta contribuição da floresta para o sequestro de CO2 e também a contribuição para a preservação paisagística dos terrenos agrícolas.

Hoje, há valor económico na contribuição das manchas florestais para o sequestro de CO2 e também em outros serviços ecológicos prestados pelos terrenos rústicos. Quando os modelos de avaliação que são adotados não consideram estas contribuições, não só estão a desvalorizar o nosso capital fundiário coletivo, como estão também a penalizar os proprietários de prédios rústicos.

Ao não considerarmos o valor económico da capacidade de sequestro de CO2 da floresta e a contribuição para a preservação paisagística dos terrenos agrícolas, estamos também a perder a oportunidade de dar um sinal aos proprietários rurais de que vale a pena tratar as propriedades e de sinalizar que a “neutralidade carbónica” contribuirá para a valorização dos terrenos rústicos.

No ponto seguinte, para reflexão, apresenta-se uma hipótese para o cálculo do valor da capacidade de sequestro de CO2 de um ha de floresta. Valor este que, sendo válido, deveria acrescer ao valor diretamente relacionado com a produção.

4. Do valor da capacidade de sequestro de CO2 da floresta (uma hipótese)

Assumindo que a floresta contribui para o sequestro de CO2 e, que é da redução de emissões conjugada com esta contribuição que pode ser alcançada a meta da neutralidade carbónica, considera-se que há valor nesta contribuição.

O objetivo da análise a seguir apresentada não é a determinação desse valor. O que se pretende, é, tão só, fazer uma primeira reflexão e estimar a ordem de grandeza desse valor, caso se verifiquem os pressupostos que a seguir são referidos.

Assim, temos:

i) Potencial de sequestro de CO2

este aspeto está relacionado com a biomassa, sendo distinto para as várias espécies florestais, refere-se:

. eucalipto: 15 a 30 t CO2/ha/ano

. pinheiro-bravo: 15 a 25 t CO2/ha/ano

. sobreiro: 1 a 5 t CO2/ha/ano

ii) Valor de mercado das licenças de CO2

sem entrar nas especificidades deste mercado nem considerar os aspetos relacionados com a sua volatilidade, admite-se um valor de 20,0 €/t no caso de aquisição de licença de emissão

Cenário 1:

Numa análise à perpetuidade, a preços constantes e considerando uma taxa real de desconto de 2,0 %, o valor económico da capacidade de sequestro de um ha de floresta de eucalipto seria:

22,5 t CO2 x 20,0 €/t / 0,02 = 22.500 €/ha (2,25 €/m2)

Cenário 2:

Considerando os mesmos pressupostos do cenário 1, mas admitindo um crescimento real de 0,5% ao ano do custo das licenças de emissão, teríamos:

22,5 t CO2 x 20,0 €/t / (0,02 – 0,005) = 30.000 €/ha (3,00 €/m2)

1.

Entre 1960 e 2017 o número de pessoas a viver em cidades passou de cerca de 1.000 milhões para mais de 4.000 milhões, vivendo hoje em cidades quase 60,0 % da população mundial. Antes da crise que estamos a viver provocada pelo “corona vírus”, estimava-se que até 2050, mais 2.500 milhões de pessoas passassem a viver em cidades.

Daca, capital do Bangladesh, tem uma densidade populacional de 45.000 pessoas/km2. Wuhan cidade chinesa capital da província de Hubei, tem uma população de cerca de 11 milhões de pessoas e tem áreas (p.e. Jianghan) em que a densidade é superior a 24.000 pessoas/km2.

2.

Portugal tem uma densidade média de 111 pessoas/km2. Amadora é o concelho com a densidade mais elevada, 7.600 pessoas/km2, e Alcoutim o que tem menor densidade, 4 pessoas/km2. Os concelhos de Lisboa e Porto têm densidades populacionais semelhantes, pouco acima das 5.000 pessoas/km2.

3.

Até março de 2020, aceitava-se que a densificação das cidades contribuía para a sua competitividade. De facto, tudo parecia coerente, entre outras, pelas seguintes razões:

i) a maior concentração de pessoas contribui para reduzir os custos de investimento e de manutenção das infraestruturas

ii) uma densidade populacional mais elevada torna mais rentáveis as redes de transporte público contribuindo para o aumento da sua qualidade e promovendo o aparecimento de modos de transporte complementares

iii) maior densidade populacional torna mais sustentáveis os serviços privados e públicos, induzindo uma oferta maior e mais diversificada

iv) maior densidade populacional contribui para uma oferta de bens culturais mais diversificada

v) maior e mais diversificada oferta de serviços, proporcionada pela concentração de pessoas, aumenta a atratividade turística das cidades

vi) é coerente com estratégias de densificação a conceção de frações com áreas menores, que por sua vez tendem a aumentar a rentabilidade dos empreendimentos e a exigir um menor volume de capital investido

4.

Argumentos como os anteriores pareciam ter apenas aspetos positivos e, nesse sentido, foram adotadas várias medidas para promover a densificação das cidades. Entre nós, aprovou-se o Decreto-lei nº 53/2014 de 8 de abril, com o objetivo de permitir “o regresso das populações aos centros históricos dos aglomerados urbanos, que se encontram hoje despovoados e envelhecidos”.

O repovoamento e a densificação dos centros das cidades era, à data, inquestionável e nesse sentido o nº 1 do Art. 3º do decreto anteriormente referido, estabelece que as operações de reabilitação devem ficar isentas da observância de um conjunto de disposições previstas no Regulamento Geral de Edificações Urbanas (REGEU), aprovado pelo Decreto-lei nº 38382 de 07 de agosto de 1951 e pelas suas alterações posteriores.

5.

Entre as normas do REGEU, cujo decreto-lei da reabilitação isenta do cumprimento estão aquelas que se referem às áreas mínimas dos compartimentos (Art. 66º), os valores mínimos das áreas brutas dos fogos (Art. 67º) e a ventilação dos compartimentos (Art. 71º).

6.

A inesperada crise sanitária que estamos a viver, vem colocar, novamente, a questão da salubridade das construções e as condições de ventilação dos compartimentos como um assunto prioritário, o que nos leva a colocar a questão seguinte, para a qual não estamos certos da resposta:

Temos cidades (Lisboa e Porto) parcialmente reabilitadas e, potencialmente, com maior densidade populacional, mas serão mais competitivas?

O Público de 13.abr.2020 (pela jornalista Mariana Correira Pinto), publicou um artigo sobre o impacto da pandemia nas cidades tal como as conhecemos e concebemos hoje. É ainda muito cedo para quantificar os impactos, mas há no artigo um conjunto de opiniões interessantes.

O objetivo deste post não é a avaliação de prédios rústicos nem o modelo de “conta de cultura” normalmente utilizado na avaliação de terrenos agrícolas e florestais. O objetivo é, tão só, apresentar o levantamento de um conjunto de taxas de referência entre os anos de 1960 e 2018 e analisá-lo.

O quadro que contém as diferentes taxas recolhidas pode ser consultado aqui.

Analisadas as taxas recolhidas, elaboramos os gráficos a seguir apresentados que mostram:

Gráfico 1

representa a taxa de atualização (ou de desconto) normalmente utilizada na avaliação (a preços constantes) de terrenos agrícolas, tratando-se de uma “taxa real.” (linha vermelha) e a “taxa real” dos depósitos a prazo até um ano.

Gráfico 2

Este gráfico representa o prémio de risco implícito na taxa de atualização (ou de desconto) considerada.

Por simplicidade de análise, consideramos a soma algébrica das taxas, não considerando que tr =((1+tn) / (1+ti)) - 1, em que tr é a t. real, tn e t. nominal e ti é a t. de inflação.

A análise do Gráfico 2 permite ver que o “prémio de risco" implícito na taxa de atualização aumentou significativamente nas últimas décadas, com exceção do período da crise económica que ocorreu entre 2008 e 2012. Neste gráfico está também representada uma “linha de tendência” (azul escura) elaborada a partir na média móvel dos 10 últimos anos.

Em 2018 o “prémio de risco implícito” na taxa de desconto é de 3,5%, quando 1995 se situava abaixo de 1,0%. Importa pensar:

qual a implicação deste fator no valor dos terrenos agrícolas e dos terrenos florestais?qual a implicação deste aspeto na viabilidade económica das atividades agrícolas e florestais?terá este fator alguma ligação com a perda de população nas áreas interiores do território?

Que outras reflexões de natureza económica e de coesão territorial, nos suscita o desenvolvimento da linha azul escura?

Neste post pretendemos refletir sobre o seguinte:

. Terá a “transição energética” e a prioridade que hoje se atribui à descarbonização da economia algum impacto no valor dos terrenos agrícolas e dos terrenos florestais?

. Será a “conta de cultura”, elaborada nos termos tradicionais, o modelo adequado para determinar o valor atual dos terrenos agrícolas e dos terrenos florestais?

A descarbonização da economia e o objetivo de atingir a neutralidade carbónica em 2050, leva a que hoje se considere economicamente justificável, a produção de energia solar a valores da ordem de 45,0 € por MWh, em detrimento de energia produzida por recurso a combustíveis fosseis a valores da ordem dos 15,0 € por MWh. Ou seja, assume-se que os cidadãos devem suportar o investimento que é necessário realizar para concretizar a transição energética.

Os setores agrícolas e muito particularmente o setor florestal, com a sua capacidade de fixação de CO2 (sumidouro), também contribuem para a descarbonização da economia. Mas será que a sociedade já assumiu que tem também de pagar esta contribuição? E como se deve fazer este pagamento?

No jornal Público de 26 de novembro de 2018 foi publicado um artigo do Engº Luís Rocharte Álvares com o título . Neste artigo o autor contribui com argumentos sólidos para discutir este assunto, alertando para que a análise de valor da floresta se faz apenas considerando a “componente tradicional de fornecimento de matérias primas para diversas indústrias”, mas ignorando “as contribuições ambientais, tais como a fixação de carbono, a qualidade da água” e outras.

Tal como preconiza o autor do artigo referido, também para o signatário deste post, o contributo para a fixação de CO2 e outros “serviços ecológicos” terão que ser considerados na análise de valor dos terrenos florestais e agrícolas.

Nos modelos tradicionais de avaliação dos terrenos florestais e dos terrenos agrícolas, a contribuição destes solos para a descarbonização da economia pode ser considerada incluindo outras componentes de valor na determinação do seu rendimento potencial ou considerando esta nova realidade económica na taxa de atualização que se adota para transformar o rendimento potencial em capital fundiário.

Para o signatário importa refletir sobre este aspeto, o que não parece adequado, por não contribuir para a pretendida modernização dos setores florestal e agrícola, é adotar modelos que parece já não terem aderência à realidade.

Nouriel Roubini, escreveu um artigo que intitulou como “A grande mentira do blockchain”.

Nesse artigo começa por referir a queda abrupta das criptomoedas, dizendo que grande parte delas foram (são) “simples fraudes".

O artigo de Roubini é uma análise da tecnologia de “blockchain” e merece uma leitura atenta. Esta tecnologia que tem sido apresentada como uma solução para a maior parte dos problemas atuais, na opinião do autor, não é mais do que uma “folha de cálculo com um título nobre”. No artigo são apresentadas as contradições, defeitos e vícios desta tecnologia.

Quem não conhece esta tecnologia, só pode ficar confundido quando lê este artigo e ao mesmo tempo encontra opiniões de “especialistas” em tecnologias que continuam a promover as virtudes do “blockchain”.

O link para a tradução em espanhol do artigo está

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No post de dia 1 de outubro é apresentada uma análise ao investimento na aquisição de um imóvel para alojamento local.

Nessa análise, tomou-se como referência um imóvel T1, com 65 m² de área bruta habitável e 40 m² de jardim, situado na freguesia do Bonfim, assumindo-se que, após negociação, o seu preço de venda seria 148.500 €.

Quanto ao rendimento passível de esse imóvel gerar, este foi determinado a partir de dados de ocupação de propriedades situadas na freguesia do Bonfim com um intervalo de preço entre 55 e 65 €/noite.