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Do Dec.-Lei nº 117/2024 de 30 de dezembro que altera o RJIGT

Foto do escritor: José A. Andrade GomesJosé A. Andrade Gomes

Neste post publicamos o Dec. Lei referido em título que pode ser lido aqui, e:

 

. a opinião do Ministro Castro Almeida – Público de 03 de janeiro de 2025

. a opinião da Arqª Helena Roseta – Público de 02 de janeiro de 2025

. a opinião do Engº Manuel Miranda – Público de 07 de janeiro de 2025

 

Como era de esperar o Ministro defende o Dec.-Lei que propõe e diz que a aplicação do mesmo vai permitir aumentar a “oferta de terrenos para construir habitação”.

 

A Arqª Helena Roseta refere que o Dec. Lei proposto é uma “entorse ao nosso sistema de planeamento” e que o mesmo é suscetível de aumentar a “desordem territorial”; refere ainda que a alteração do RJIT nos termos previstos no Decreto proposto. não contribui para a redução do preço da habitação.

 

O Engº Manuel Miranda refere que a aplicação deste regime especial “não terá qualquer relevância na contenção dos preços de mercado”, lembrando que este regime pode ser um incentivo à dispersão das áreas urbanas, deixando a entender que privilegiaria um conjunto de medidas que induzam a consolidação dos espaços urbanos e a recuperação e reutilização do edificado atual.

 

Tendo a concordar com o Ministro, quando ele refere que a disponibilização de mais solos que permitam a edificação pode contribuir para a redução do preço da habitação e também, quando ele não dá especial relevância à dispersão territorial e a uma eventual “desordem urbanística”, uma vez que a requalificação do solo é uma mediada excecional autorizada pelas Câmaras e Assembleias Municipais, órgãos eleitos, que, com transparência, aprovarão o melhor para os seus concelhos.

 

Porém, lendo o Dec. Lei na totalidade, tendo a pensar que sendo a reclassificação do solo de uma medida excecional, devia haver uma maior intervenção do Estado.

 

Quanto ao valor final da construção a edificar nos solos reclassificados, considerando o conceito de “valor moderado” estabelecido nos nºs 7, 8 e 9 do Artº 78-B, tendo a concordar com o referido pela Arqª Helena Roseta e pelo Engº M Miranda quando referem que o Decreto, tal como está, pode não contribuir para uma redução do valor de venda da habitação.

 

Porque não pensar num procedimento mais simples, baseado nos seguintes princípios:

 

i) Excecionalmente, e durante o período definido (p.ex. 1 ano), os proprietários de solos rústicos confinantes com aglomerados urbanos, poderiam propor a reclassificação dos seus solos.

 

ii) As câmaras municipais analisavam as propostas recebidas, e, aplicando um conjunto de pressupostos previamente definidos, estabeleciam os solos a reclassificar como solos urbanos e definiam o seu “índice de utilização”.

 

iii) A partir da data da reclassificação do solo, os proprietários teriam que iniciar a construção, edificando a área que decorria da reclassificação, sendo que da área a edificar 700/1000 teria que ser vendida no máximo a 125% da mediana do preço de venda por m² da habitação no concelho.

Ou, caso entendessem não construir, os proprietários dos solos objeto de reclassificação, teriam que vender os solos reclassificados, a empresas cujo objeto é a construção de habitação ou a cooperativas de habitação, pré-qualificadas no concelho, a um preço máximo de:

 

Área de terreno (m²) x iutilização x 1,25 x mediana do p. venda (€/m²) x 0,85 x 30% (- infraestruturas em falta, considerando o disposto no Artº 26 do CE em vigor)

 

iv) A reclassificação do solo seria automaticamente revogada ao fim de dois anos, nos casos em que a construção não tivesse sido iniciada ou o terreno não fosse vendido a empresa ou cooperativa pré-qualificada

 

v) O proprietário promotor, ou a empresa adquirente teria que vender 700/1000 das frações de habitação edificadas a um preço (máximo) de 125% da mediana do preço por m² no concelho.

 

Para ter uma ordem de grandeza do que pode estar em causa numa operação de reclassificação do solo, aplicam-se as regras anteriores a um terreno rústico, com uma área total de 5.000 m², marginado por arruamento público dotado de infraestruturas, exceto saneamento, passeio e drenagem de águas pluviais junto à parcela, localizado no concelho de Gondomar, que sendo reclassificado como solo urbano passaria a ter um índice de utilização de 0,8 m²/m². Sendo a mediana do preço de venda de habitação no concelho de Gondomar de 1.621 €/m² de área bruta privativa, teríamos:

 

  1. Antes da reclassificação para solo urbano, este terreno rústico, na nossa opinião, teria um valor de cerca de 100.000 € (5.000 m² x 10,0 €/m² x 2)


  2. Após a reclassificação para solo urbano o terreno anterior teria um valor (máximo) de 1.890.000 € (*) 

    (19 vezes superior ao valor inicial; 472 €/m² de construção acima do solo, aproximadamente 40.000 € por fogo de 85,0 m2)

 

(*) (5.000 m² x 0,8 m²/m² x (1.621 €/m² x 1,25 x 0,85) x (30,0% - 0,5% - 1,5% - 0,5%)

 

Na nossa opinião, o preço de venda da habitação baixará se for assumido que a valorização do solo que decorre da reclassificação do terreno, não pertence na totalidade ao proprietário nem a empresa construtora, encontrando-se um modelo que transfira para os compradores da habitação, a valorização introduzida pelo processo de requalificação do solo, no caso anteriormente testado 1.790.000 €.

 

Na nossa opinião é de admitir que estabelecido que fosse um prazo para reverter a operação de reclassificação dos solos, este aspeto determinaria uma grande oferta de terrenos para construção, verificando-se transações a um valor muito inferior aos valores máximos admitidos.

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