Efeitos da Disponibilidade de Crédito no Preço

O aumento do preço dos imóveis, em especial dos destinados a habitação, tem sido notícia pelos constrangimentos que está a gerar no acesso a habitação a preços compatíveis com os rendimentos dos residentes habituais.

Várias causas têm sido apontadas para este efeito, como o excesso de liquidez existente no mercado (motivado pelos programas de compra de dívida e que conduz a baixa rentabilidade das aplicações de baixo risco), a globalização do mercado imobiliário e a pressão nos centros urbanos exercida pelo turismo, havendo alertas de algumas entidades de que se poderá estar a formar uma bolha especulativa, como por exemplo o DIW Berlin num relatório de 26 julho de 2018.

As condições de financiamento para a compra de habitação, em particular taxas de juro praticadas, poderão estar também a impulsionar os preços, e a sua subida poderá ter um impacto muito significativo para quem compre casas aos preços atuais.

No Expresso de 1 de setembro de 2018 é publicado um artigo no qual é feita a comparação das taxas de juro praticadas há 10 anos nos créditos à habitação com as praticadas atualmente. De acordo com o artigo, suportado em dados do Banco de Portugal, a taxa de juro dos novos créditos à habitação em 2008 (soma da Euribor com o spread) era de 5,61%, sendo que, atualmente, a taxa de juro dos novos créditos à habitação é de 1,45%.

Para se perceber o impacto que a taxa de juro pode ter, toma-se como referência um imóvel com um preço de 100.000 € e calcula-se o valor da renda de substituição (valor que torna financeiramente equivalente as opções de comprar e de arrendar um imóvel) nas condições de financiamento atuais.

Posteriormente, e assumindo que a renda de substituição se manteria constante caso as condições de financiamento atuais fossem semelhantes às de 2008, é calculado o preço que poderia ser pago pelo imóvel para que ambas as opções fossem equivalentes.

Cálculo

Assim, considerando a taxa de juro para créditos a habitação de 1,45%, o valor da renda de substituição para um imóvel com um preço de 100.000 € é de 350 €/mês. Os pressupostos adotados e detalhe do modelo podem ser consultados aqui.

Assumindo, então, que o valor da renda de substituição se manteria constante e considerando as condições de financiamento que se verificavam em 2008, com taxas de 5,61%, o preço do imóvel que se poderia pagar para que a opção de comprar e a opção de arrendar fossem financeiramente equivalentes é de 53.077 €. Os pressupostos adotados e detalhe do modelo podem ser consultados aqui.

Conclusão

Um imóvel que nas atuais condições de financiamento poderá ter um preço de 100.000 €, caso as taxas de juro passem para valores semelhantes aos que se verificavam em 2008 o mesmo imóvel deveria ter um preço de 53.077 €.

Refere-se, no entanto, que nesta análise optou-se por fazer apenas a variação da taxa de juro, não tendo sido alterados pressupostos que, verificando-se uma alteração tão significativa desta taxa, variariam em função disso.

Ainda assim, com esta análise é possível verificar o impacto que a taxa de juro pode ter no valor dos imóveis.