Análise de investimento em Alojamento Local - Parte I

O aumento da atividade turística e o aparecimento de plataformas digitais de promoção de alojamentos criaram uma nova forma de rentabilizar ativos imobiliários normalmente afetos a habitação permanente. Esta possibilidade, que antes estava apenas acessível a investimentos imobiliários de grande dimensão, passou a estar também disponível aos pequenos proprietários.

 

Mas será o investimento num imóvel para alojamento local rentável? Através desta análise, procura-se ajudar a refletir sobre esta questão.

 

 

Análise

 

Para esta análise, tomou-se como referência um imóvel T1, com 65 m² de área bruta habitável e 40 m² de jardim, situado na freguesia do Bonfim, que se encontra listado para venda por 165.000 €. Assume-se que, após negociação, este imóvel seria vendido por 148.500 €, aos quais acrescem impostos e encargos de registo no valor de 11.341 €, e que a sua aquisição seria realizada apenas com capitais próprios.

 

Para identificar o intervalo no qual se poderá situar o preço por noite, foi feita uma análise aos preços praticados em imóveis com localização e características semelhantes, podendo os imóveis identificados ser visualizados abaixo:

 

 

Assume-se, assim, que o intervalo de preço a praticar para o imóvel em análise se situa entre os 55 e os 65 €/noite.

 

Tendo por base os dados de ocupação das propriedades situadas na freguesia do Bonfim e cujo preço por noite se situa no intervalo definido (entre 55 e 65 €/noite), foi determinada a distribuição do rendimento efetivo dessas propriedades, podendo-se verificar abaixo essa distribuição.

 

 

Verifica-se que a média do rendimento no mês de agosto das propriedades com localização e características semelhantes é de 1.742 €/mês, sendo o desvio padrão de 675 €/mês.

 

Tendo a distribuição do rendimento para o mês de agosto, é feita a estimativa para os restantes meses do ano com base em dados do INE para as dormidas mensais na Região Norte, sendo a distribuição do rendimento ao longo dos meses a seguinte:

 

 

Para esta análise é, então, considerado que o rendimento efetivo de cada mês é uma variável aleatória que segue uma distribuição normal com médias indicadas no quadro acima apresentado, e desvio padrão de 675 €/mês.

 

Assume-se também que a taxa anual de crescimento do rendimento segue uma distribuição uniforme no intervalo de -0,5% e 0,5%.

 

Tendo como referência as distribuições para todos os meses, é possível o cálculo do rendimento bruto anual.

 

Deduzidos os encargos anuais com a gestão, a manutenção, seguros, condomínio e impostos de propriedade, é calculado o fluxo de caixa para o período de posse do imóvel, que no presente caso se considera 20 anos.

 

No final do período de análise, considera-se que o imóvel é vendido, sendo considerada a depreciação da construção sofrida durante o período de posse e é considerado que a valorização anual do terreno segue uma distribuição uniforme no intervalo de -0,5% e 1,5%.

 

Com base nesse fluxo de caixa é determinada a Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), que será a taxa de rentabilidade bruta (e sendo a análise feita a preços constantes, trata-se de uma taxa real) do investimento.

 

Esta análise é realizada através do método de Monte Carlo, tendo sido realizadas 5.000 iterações.

 

Os pressupostos adotados, assim como o fluxo de caixa de uma das iterações, podem ser consultados aqui.

 

 

Resultado

 

Tendo em consideração os pressupostos adotados e a análise realizada, a rentabilidade bruta esperada é dada pela distribuição representada no seguinte histograma:

 

 

Verifica-se então o seguinte:

 

.  existe 90% de probabilidade de a rentabilidade bruta ser superior a 2,5%

.  existe 50% de probabilidade de a rentabilidade bruta ser superior a 2,8%

.  existe 10% de probabilidade de a rentabilidade bruta ser superior a 3,1%

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