Collateral Valuation in the CESSE Region

Na eValor procuramos conhecer as normas e regulamentos internacionais no domínio da avaliação, entendendo que o seu cumprimento contribui para uma economia de mercado mais eficiente.

Damos especial atenção às normas e regulamento a adotar na União Europeia (EU). Existindo também legislação e regulamentação específica neste domínio em Portugal e em Espanha, conscientes que estamos entre a proximidade e da integração das economias destes dois países, procuramos simultaneamente conhecer essa legislação.

Partilha-se neste post um documento elaborado pelo World Bank Group (WBG) que tem o título de “Collateral valuation in the CESEE region”. Trata-se de um guia de boas práticas a adotar na avaliação de bens prometidos como garantias.

Apresenta-se seguidamente o resumo da leitura que se fez deste documento, referindo, pontualmente, a opinião do signatário.

1.

1.1. O "paper" começa por referir a importância da qualidade da avaliação dos colaterais, lembrando que a última crise financeira global evidenciou as consequências que podem advir de uma avaliação pouco cuidadosa. Refere que a qualidade da avaliação do colateral, normalmente, só se afere quando o crédito passa a ser delinquente (Non-Performing Loan – NPL), pois só aí se constata que leituras demasiado otimistas do mercado se podem materializar em prejuízos significativos para os credores.

1.2. O "paper" refere que nos países CESEE (Central, Eastern and Southeastern Europe), há na generalidade dos casos um quadro regulamentar determinado por normas europeias (UE, ECB, EBA ou TEGoVA), normas internacionais (IFRS, IVSC), ou normas e regulamentos locais (bancos centrais ou organismos reguladores da atividade de avaliação). Porém, há casos em que ainda é seguida uma regulamentação específica; deve, no entanto, considerar-se que essa regulamentação local apenas é válida se adotar os princípios estabelecidos pela TEGoVA, IVSC ou RICS.

1.3. No "paper", chama-se a atenção que a adoção de regulamentação internacional, por si só, não garante uma correta avaliação dos colaterais, devendo simultaneamente serem adotadas medidas que promovam a transparência e a independência dos avaliadores.

1.4. Ainda na introdução (pontos 14, 16 e 17) são transcritos os conceitos de “market value” e “fair value”, referindo que a EVS de 2015 prevê que poderá haver situações em que estes dois valores não coincidem, aspeto sobre o qual emitirei a minha opinião mais à frente neste comentário.

2.

2.1. Este "paper" refere a metodologia a adotar na avaliação dos colaterais. Expõe os três métodos de avaliação habituais, analisando a especificidade de cada um dos métodos e os cuidados a ter para que a sua aplicação adira à realidade. Refere explicitamente que o “método do custo” só pode ser utilizado na avaliação dos colaterais quando o “método comparativo” não puder ser utilizado por ausência de comparáveis e o “método do rendimento” não for aplicável.

2.2. O “método comparativo” é, segundo o referido no paper, o preferido de acordo com as European Valuation Standards (EVS), indicando, no entanto, que este método só deve ser aplicado quando existirem comparáveis que sejam análogos ao colateral em avaliação.

2.3. Na minha opinião, falta uma referência explícita a “enviesamentos de mercado” que podem dificultar a correta aplicação do “método comparativo”, como sejam:

. impossibilidade de conhecer os valores efetivos das transações, levando a considerar-se valores de oferta, ou informações verbais de partes interessadas, como “valores de mercado”

. utilização como referências de mercado, transações em que não existe total independência entre compradores, vendedores e financiadores

. situações particulares e atípicas, como sejam, cenários de muitos baixas (ou negativas) taxas de juro, suscetíveis de gerar valores de transação dificilmente sustentáveis

2.4. O "paper" refere a possibilidade de adoção de mais do que um método de avaliação (ponto 37). Em minha opinião este, de facto, será o melhor procedimento de análise de valor; o desenvolvimento de pelo menos dois métodos de avaliação de forma independente permite uma melhor compreensão do valor do ativo em avaliação.

3.

3.1. O documento termina referindo um conjunto de boas práticas que devem ser implementadas.

3.2. faz referência a uma “Guidance Note” do European Central Bank (ECB) que deve ser adotada pelos bancos por ele supervisionados e que determina que na avaliação dos colaterais deve ser adotado o “market value” ou o “mortgage lending value”, conceito este que está definido na “European Regulation” nº 575/2013.

3.3. A análise da definição de “mortgage lending value” permite-nos verificar, que a determinação deste valor deverá resultar de uma "avaliação prudente sobre a futura probabilidade de venda do imóvel em avaliação, tendo em consideração os aspetos relacionados com a sustentabilidade a longo prazo do valor da propriedade". No ponto 40 do "paper" refere-se explicitamente, para que não haja qualquer dúvida, que o "mortegage lending value" só pode ser considerado quando for inferior ao “market value”.

3.4. Na minha opinião, a consideração do “mortgage lending value” é importante, na medida em que o “market value” determinado pelo “método comparativo” pode não ter aderência à realidade, quando não existam comparáveis válidos, quando não está garantida a independência entre comprador, vendedor e financiador, ou em cenários económicos particulares suscetíveis de gerar aumentos de valores.

3.5. No que se refere à certificação de avaliadores, o paper indica que a situação é muito diversa nos países do CESEE e recomenda um conjunto de boas práticas. Na minha opinião, para melhorar a qualidade da avaliação dos colaterais o mais importante é a adoção de medidas que promovam a transparência da atividade e a independência e profissionalização dos avaliadores.