Da consideração das áreas em cave na determinação do valor de um terreno expropriado

O Artigo 26º do Código das Expropriações (CE) estabelece que “o valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor…”

Na avaliação de terrenos expropriados aptos para construção, é habitual não se considerarem as áreas potencialmente edificáveis em cave, ainda que, recentemente, em peritagens no âmbito do CE tenham sido expressas opiniões diferentes.

As principais razões pelas quais, em avaliações de terrenos expropriados, não se consideram as áreas potencialmente edificáveis em cave são as seguintes:

1. A expropriação do terreno ocorre numa fase em que, normalmente, não existe estudo geológico do terreno, projeto de arquitetura, nem projetos de especialidades.

Assim sendo, não está definida a solução técnica a adotar na contenção periférica dos solos confinantes, não é possível prever as implicações da execução das caves no planeamento da construção, nem estimar os custos a suportar para a execução das áreas em cave.

2. Os instrumentos de planeamento em vigor nomeadamente os PDM dos concelhos, salvo raras exceções (relacionadas, p. ex., com edificações e zonas inundáveis), não estabelecem a dimensão máxima das áreas edificáveis abaixo da cota da soleira.

Para concretizar o referido nos parágrafos anteriores, vamos apresentar dados relativos a um edifício que visitámos no mês de julho de 2025 e a que se refere as plantas dos pisos (-2, -1 e RC) seguintes:

. trata-se de um edifício com 7 pisos, dois dos quais abaixo da soleira

. é composto por 10 fogos e 5 lugares de garagem

. situa-se numa zona consolidada da cidade do Porto

. à data da visita, fogos T2 eram referidos como tendo um preço entre 300 e 350 mil euros, e, cada lugar de garagem um preço de 25.000 €

O Engenheiro, diretor da obra, referiu-nos que o projeto inicial foi aprovado com mais um piso abaixo da cota da soleira e, que o promotor requereu à CMP uma alteração do projeto suprimindo um dos pisos destinado a aparcamento.

A aprovação da alteração ao projeto proposta (construindo menos área em cave), aumentou a rentabilidade do investimento, na medida em que a execução de mais uma cave, teria as seguintes implicações:

. aumentaria o prazo de execução do edifício em 6 meses

. agravaria o custo unitário dos muros e dos elementos de contenção periférica em 25,0%

. agravaria o custo do elevador de veículos em 30.000€ por passar a servir mais de um piso

. o sistema de drenagem das águas pluviais do logradouro, teria que ser feito em suspensão na laje

. mais um piso de garagem implicaria bombagem das águas da rede de incêndios e limpeza

Este exemplo demonstra que edificabilidade potencial em cave, não se traduz necessariamente em aumento do valor do terreno. Ou seja, a consideração das áreas em cave deve ser orientada por evidências técnicas que não existem se não existirem estudo geológico do terreno nem projetos de especialidade.

Nota:

Avaliar é mais do que multiplicar áreas (m²) por valores unitários (€/m²) e, nestas intervenções desconsiderar os conhecimentos de engenharia, normalmente, não conduz a resultados corretos.