Reabilitação urbana, sim, mas...

É unânime o reconhecimento de que o investimento realizado nos últimos quinze anos na reabilitação de edifícios, deu uma contribuição decisiva para inverter o cenário de degradação e abandono que se verificava no centro das cidades (principalmente do Porto), promovendo a utilização da baixa das cidades para atividades e residentes permanentes e para atividades turísticas.

Com objetividade, tem que se reconhecer que a legislação, neste âmbito publicada a partir de 2009, nomeadamente,

. Decreto-Lei nº 307/2009 de 23 de outubro

. Lei nº 32/2012 de 14 de agosto

. Decreto-Lei nº 53/2014 de 8 de abril

foram (e são) instrumentos importantíssimos para a dinamização e para atração de capitais para a área da reabilitação urbana.

Este conjunto de legislação, estabelece disposições excecionais para facilitar (e atrair) os investimentos em reabilitação dispensando-os de cumprir a restante legislação em vigor, que tem que ser respeitada no caso de construções novas. É uma opção política e económica respeitável e justificável.

O Decreto-Lei nº 53/2014 de 8 de abril, foi um importante instrumento de agilização e dinamização dos investimentos em reabilitação, assumindo com clareza que “a reabilitação urbana é diversa da construção nova e, nesse sentido, deve ser olhada e regulada de acordo com a sua diversidade”.

Pese embora todas as vantagens decorrentes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 53/2014 de 8 de abril, bem evidentes no centro do Porto e de Lisboa, importa não esquecer que esta legislação dispensa os edifícios a que se aplica de cumprirem o disposto no Regulamento Geral de Edificações Urbanas no que se refere a áreas mínimas de habitação, altura de pé-direito ou instalação de ascensores, bem assim como dispensa o cumprimento dos regimes jurídicos em vigor para construções novas no que se refere a acessibilidades, requisitos acústicos, eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás e infraestruturas de telecomunicações.

Uma das consequências desta legislação, para além a dinamização e da sustentabilidade económica das intervenções de reabilitação de edifícios já referidas; foi que passaram a existir no mercado de venda e arrendamento, imóveis e frações, aparentemente, com a mesma idade, mas que, de facto têm características construtivas distintas.

Será que este aspeto está a ser apresentado aos compradores dos imóveis e frações com a desejável transparência? Nuns casos sim, noutros não. Aqueles que acreditam cegamente no mercado, dirão que esta é uma matéria sobre a qual não vale a pena perder muito tempo, uma vez que havendo oferta o mercado se encarregará de distinguir o “trigo do joio”. O signatário, não tem a certeza de que assim seja.

Para concluir este post, propõe-se este exercício; considerando um edifício (ou fração) reabilitado e um edifício (ou fração) novo, identifiquem-se as vantagens e desvantagens comparativas, daquele (reabilitado) relativamente a este (novo).

Vantagens comparativas:

. menor prazo de execução de obra, na medida em que utiliza parte das componentes do edifício original

. menor volume de recursos financeiros mobilizados (nem toda a obra é nova)

. soluções arquitetónicas interessantes (vintage)

. menor área construída afeta a circulações e áreas comuns

. redução da componente do investimento em projetos, licenças e taxas

. menor imposto de património (redução em 60% do IMI)

Desvantagens comparativas:

. não cumprimento da regulamentação aplicável a construção nova

. maiores despesas de conservação e manutenção

. menor vida útil remanescente dos componentes do edifício que não são novos

. redes e infraestruturas menos lineares e de gestão e manutenção mais complexa

. menos área afeta a circulações, fruição comum e condomínio

. maior prémio de seguro