Da qualidade da avaliação dos imóveis para garantia hipotecária
O Banco de Espanha emitiu uma nota sobre a qualidade das avaliações de imóveis dados como garantia para créditos hipotecários.
Artigos sobre este assunto publicados no jornal "Cinco Días" de 26 de setembro e 5 de outubro, podem ser lidos aqui:
Sobre esta matéria publicámos em setembro de 2018 neste blog um documento elaborado pelo World Bank Group (WBG), podendo esse post ser lido aqui.
Fizemos uma leitura atenta do documento do WBG e, relativamente à adoção do "método comparativo" para avaliação dos imóveis prestados como garantia hipotecária, no ponto 2.3. exprimimos uma opinião.
Voltando a este tema na sequência dos artigos do jornal "Cinco Días" anteriormente mencionados, queremos partilhar aqui a nossa opinião sobre esta matéria:
Concordamos com a determinação das normas de avaliação que privilegiam a adoção do "método comparativo ou de mercado" na avaliação dos colaterais e consideramos importante este procedimento para o funcionamento e dinamismo do mercado.
Porém, para que a adoção deste método atinja os objetivos pretendidos e não conduza a distorções, é importante que:
i) os avaliadores sejam independentes e não haja nenhum condicionamento à sua atuação.
ii) os avaliadores tenham as competências técnicas necessárias, que lhe permitam fazer uma análise rigorosa das características dos imóveis em avaliação, evitando que se faça uma comparação simples entre imóveis com diferentes características construtivas, vidas úteis remanescentes muito distintas e despesas de gestão também distintas. Sendo de referir que nem sempre é fácil traduzir objetivamente estas diferenças na homogeneização da amostra.
iii) não devem ser considerados como comparáveis quaisquer transações em que o comprador, o vendedor e o financiador não sejam entidades independentes.
iv) devem ser rejeitados como comparáveis transações, em que existem situações particulares suscetíveis de influenciar o preço.
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